"정상화인가, 정책 참사인가" 전세 소멸 두고 정면충돌한 대통령과 오세훈의 동상이몽

‘서민 주거 안정’인가 ‘투기 차단’인가… 흔들리는 전세 제도, 정부와 지자체 정면충돌

전세 제도가 대한민국 부동산 시장의 최대 화두로 떠올랐다. 세입자가 집주인에게 거액의 보증금을 무이자로 맡기는 형태의 사적 금융인 전세 제도는 오랜 기간 서민들의 주거 사다리 역할을 해왔다. 그러나 최근 몇 년간 전세 자금 대출의 급격한 확대가 갭투자(전세를 낀 주택 매매)를 부추기고, 이것이 다시 집값 상승과 전세금 인상으로 이어지는 악순환을 낳으면서 제도 자체에 대한 회의론이 짙어지고 있다.

특히 정부는 최근의 전세 규제 움직임이 일시적인 발언에 그치지 않고 본격적인 구조 개혁의 신호탄임을 분명히 했다. 대통령은 전세 제도의 비정상적인 금융 구조가 부동산 시장 왜곡과 집값 폭등의 주된 원인이라고 판단하고 있다. 이에 따라 투자 목적의 다주택자에 대한 보유세를 선진국 수준으로 인상하고 대출 규제를 한층 강화해, 갭투자 모델을 근본적으로 차단하겠다는 강한 의지를 내비쳤다.

서민층·청년층 직격한 ‘깡통전세’의 비극, 보증 사고액 4.4조 돌파

이러한 정책적 전환의 배경에는 부동산 하락기와 맞물려 폭발한 ‘깡통 전세’와 전세 사기 사태가 자리 잡고 있다. 집값 하락으로 주택 가치보다 전세 보증금이 더 높아지면서, 계약 만기 시점에 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들의 피해가 사회적 재난 수준으로 치달았다.

실제로 2024년 한 해 동안 발생한 전세보증금 반환보증 사고 금액은 무려 4조 4,800억 원을 넘어섰다. 더욱 심각한 점은 전체 보증 사고의 약 70%가 빌라(연립·다세대주택)나 오피스텔 등 서민층과 청년 세대가 주로 거주하는 비아파트 유형에 집중되었다는 사실이다. 자산 형성 기반이 취약한 청년과 서민들이 무자본 갭투자의 실패 대가를 고스란히 떠안으면서, 전세 제도의 안전판을 근본적으로 재설계해야 한다는 목소리에 무게가 실리고 있다.

“주거 사다리 붕괴하는 정책 참사” vs “수요 억제와 보유세 강화가 정답”

그러나 전세 제도의 인위적인 축소와 규제를 둘러싸고 정부와 지방자치단체의 입장 차이는 첨예하게 대립하고 있다. 오세훈 서울시장은 정부의 거친 규제로 인해 전세 제도가 급격히 소멸하고 월세화가 가속화되는 현상을 두고 “서민들의 주거 사다리를 무너뜨리는 명백한 정책 참사”라며 강도 높게 비판했다. 현장의 고통을 외면한 채 세제 압박과 대출 규제 등 ‘수요 억제’에만 치중할 것이 아니라, 정비사업 활성화를 통한 ‘공급 확충’이 부동산 시장의 근본적인 해결책이라는 주장이다.

반면 정부는 실거주 목적인 1주택자는 철저히 보호하되, 다주택자의 투자 기대수익률을 낮추는 과세 중심의 대책을 고수하고 있다. 중앙정부가 세제와 대출 규제 권한을 쥐고 압박 수위를 높이는 가운데, 인허가권을 가진 서울시가 공급 확대를 외치며 맞불을 놓으면서 부동산 정책의 주도권을 잡기 위한 양측의 팽팽한 대치 국면은 당분간 지속될 전망이다.

가처분 소득 감소하는 서민들… 7월 세제 개편안에 쏠린 눈

전세 제도의 급격한 변화는 임대 시장 전반에 명암을 드리우고 있다. 전세 매물이 급감하고 월세 전환이 빨라지면서 주택이 없는 무주택 서민들은 단기적으로 매달 지출해야 하는 주거비가 늘어나 가처분 소득이 줄어드는 경제적 고통을 겪게 되었다. 정부는 이에 대한 보완책으로 질 좋은 공공임대 주택 공급을 대폭 확대하겠다는 방침을 내놓았으나, 현장의 수요를 맞출 수 있을 만큼 신속하고 정교하게 공급이 이루어질지가 정책 성패의 관건이 될 것으로 보인다.

다주택자와 갭투자자들에게는 이번 규제가 사업 모델의 종말을 고하는 직격탄이 될 전망이다. 보유세 부담이 커지고 전세보증 가입 요건 및 대출 규제가 촘촘해지면서 더 이상 남의 돈을 빌려 집을 늘리는 방식의 투기가 불가능해지기 때문이다. 대한민국 부동산의 근간을 흔들 전세 제도의 향방과 구체적인 세제 개편안은 다가오는 7월 정부의 공식 발표를 통해 최종 판가름 날 예정이다.